機電設備設施盡管組成、構造和性能不同，但管理基本內(nèi)容是相同的，主要是對機電設備設施的使用、日常養(yǎng)護、維修的管理。而日常養(yǎng)護維修是機電設備設施管理最重要的環(huán)節(jié)。通過經(jīng)常性的養(yǎng)護與及時的維修，使設備設施處于正常良好的運行狀態(tài)，保證24小時連續(xù)供電，并且延長設備設施使用壽命，是設備管理的最終目的。

　　1．設備管理的原則

　?。?）以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。

　?。?）對設備做到"三好"、"四會"和"五定"。"三好"即用好、修好和管好重要設備；"四會"即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；"五定"即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。

　?。?）實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時要求設備的使用操作人員進行日常的維護保養(yǎng)和小修。

　?。?）完善設備管理和定期維修制度，制定科學的保養(yǎng)規(guī)程和各設備的應急處理措施，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

　?。?）修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，提高經(jīng)濟效益。

　　2．維修保養(yǎng)方案

　?。?）日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測儀表或人的感覺器官，對設備的關鍵部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，并做好記錄。操作人員每班巡視兩次，維修人員每周檢查一次。

　?。?）一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體，進行清潔調(diào)整。

　?。?）二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清洗，部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件。

　?。?）中修。對設備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機構和精度。

　　（5）大修。對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件。

　　3．各系統(tǒng)設備設施的管理效果

　　★供配電系統(tǒng)

　?。?）保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。

　?。?）設備完好率為98%以上。

　?。?）投訴處理率為100%。

　　★給排水系統(tǒng)

　　（1）建立用水、供水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。

　?。?）建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時到位搶修，無大面積跑水事故，供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能，用水設施完好，排水系統(tǒng)通暢。

　?。?）限水、停水能預先通知用戶。

　?。?）按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備；設備及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生。

　?。?）設備完好率為98%以上。

　　★消防系統(tǒng)

　?。?）消防中心實行24小時值班制度，控制中心的消防器材配備齊全，完好無損，隨時啟用。

　?。?）落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員，定期進行演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育，保證火災發(fā)生率為0。

　?。?）制定突發(fā)性火災等災害方案，設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設備、引路標志完好。

　　（4）無火災及其它安全隱患。

　　★智能化系統(tǒng)（閉路監(jiān)控等）

　?。?）制訂各系統(tǒng)設備安全運行、崗位責任制并嚴格執(zhí)行。

　?。?）定期巡回檢查測試及維修保養(yǎng)，確保各設備運行正常。

　?。?）確保設備完好率在99%以上。

　　★空調(diào)系統(tǒng)

　　（1）配備專業(yè)工程技術人員，維修和運行人員持證上崗。

　?。?）建立規(guī)范完善的配電運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。

　?。?）中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔，無嚴重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。

　?。?）有準確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。

　?。?）制定切實可行節(jié)能運行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。

　?。?）系統(tǒng)設備完好率在98%以上。

　　★電梯系統(tǒng)

　　（1）電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。

　　（2）嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實，各種運行維護保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔；電梯技術檔案完整。

　?。?）電梯運行狀態(tài)良好，安全設施齊全正常有效，轎廂及機房整潔、通風、照明及其他附屬設施完好。

　　（4）出現(xiàn)運行故障后，維修人員能在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次，電梯按規(guī)定時間運行，月總故障停機率小于1%。

　?。?）電梯設備檔案齊全，各種記錄歸檔管理。

　　★其它公共設施

　?。?）確保大樓公共設施的完好正常使用。

　?。?）及時修補損壞設施。

　?。?）做好巡回檢查記錄。

　?。?）設備設施完好率達98%以上。