蘭溪市城鎮(zhèn)化水平不高，大多數(shù)人口仍居住在農(nóng)村，全市農(nóng)村村民總戶數(shù)為25.14萬戶，居住人口為54.12萬人，約占全市總?cè)丝诘?2.5。1992-2001年10年間的建房總戶數(shù)為26740戶，其中1996-2001年間的年均建房戶數(shù)為2990戶。2001年后，市政府出臺了相關(guān)政策，規(guī)定農(nóng)戶建房必須按照村莊建設(shè)規(guī)劃實施，全市年批準(zhǔn)建房戶驟減，由2001年的2900戶，2002年降至1300戶，2003年降至818戶。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)部分村莊已5-10年沒有批基建房了。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全市目前農(nóng)村村民的建房率約3.25，大部分村民仍然居住在舊房（多數(shù)是土木、磚木結(jié)構(gòu)）里，這種狀況仍將長期存在。而“娶媳婦、建新房”是農(nóng)民一生中的兩件大事，農(nóng)村村民建房是歷代農(nóng)民孜孜追求的心愿，預(yù)計今后每年約有2至3千戶村民需要建房，更多的村民需要改善居住條件，建房矛盾十分突出?？傮w看，我市農(nóng)民建房呈出以下主要特點：一、是零星分散、雜亂無序。
??????? 蘭溪市原有22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個街道、646個行政村、2000多個自然村，農(nóng)民原來建房基本上沒有統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，選址多數(shù)選擇在自家的自留地、承包地或交通較為便利的村道兩側(cè)，絕大多數(shù)的農(nóng)民特別是山區(qū)農(nóng)民受土地和戶籍等多種政策制約，無法離開本土，在居住地建造房屋時常見縫插針，呈現(xiàn)出星羅棋布、分散雜亂的狀態(tài)。
??????? 二、是量大面廣。
??????? 全市農(nóng)村人口基數(shù)龐大，戶數(shù)多，資料數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村居民點用地面積85241.5畝，占各類建設(shè)用地總量的61.37，農(nóng)村居民點用地面積分別是城市、建制鎮(zhèn)用地面積的7.16倍和17倍，因此量大面廣是農(nóng)村建房的一個顯著特點。
??????? 三、是隨意性強。
??????? 村民以前建房主要選擇在自留地、承包地或房前屋后的空閑地，由于房屋工程量少，施工難度不大，建造周期較短，以及用地審批困難和村民法制觀念淡薄的原因，村民一旦籌措了足夠資金，就擇日而動，想蓋就蓋，帶有很強的隨意性。另外，村民在房前屋后隨意建蓋曬谷場、柴火房、豬舍、牛棚和廁所等生產(chǎn)、生活輔助設(shè)施，既占用了大量土地，又影響了村容環(huán)境和居住環(huán)境的美觀。
??????? 農(nóng)民建房中存在的問題
??????? 由于多方面原因，當(dāng)前農(nóng)民建房存在著許多急需解決的問題，主要有以下幾個方面：
??????? 一、村莊建設(shè)規(guī)劃的編制和實施問題。
??????? 2001年，根據(jù)蘭溪市政府的要求，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都著手編制村莊建設(shè)規(guī)劃。目前，全市有241行政村已編制完成，占全市行政村總數(shù)的37.3，還有405個行政村規(guī)劃沒有編制完成，約占總數(shù)的62.7。建設(shè)規(guī)劃沒有完成的村莊，造成農(nóng)戶建房申請不予審批。有的村即便建設(shè)規(guī)劃編制已經(jīng)完成，由于多方面的原因，又存在實施困難的問題。
??????? 1、村莊建設(shè)規(guī)劃超前、滯后，與農(nóng)民當(dāng)前實際建房需求的矛盾。
??????? 目前的村莊建設(shè)規(guī)劃是至2020年的規(guī)劃，具有超前性、前瞻性，與農(nóng)民當(dāng)前的經(jīng)濟承受能力、思想觀念總體水平形成一定差距。例如按新村規(guī)劃要求，幾個自然村要合并成一個中心村，農(nóng)戶建房規(guī)劃新址就與原承包田間產(chǎn)生了一定距離，遠(yuǎn)的達(dá)數(shù)十里，給原承包田的管理和使用帶來不便，造成很多農(nóng)民不愿在中心村規(guī)劃新址選址建房。
??????? 前幾年，村莊建設(shè)基本上沒有規(guī)劃，多數(shù)村民在經(jīng)濟條件許可的情況下都已批基建房，目前要求新建房的農(nóng)戶只占少數(shù)，新村建設(shè)規(guī)劃啟動及舊村改造實施帶來一定難度。
??????? 還有的村，以前（如92年）編制的村莊規(guī)劃已不適應(yīng)當(dāng)前形勢的發(fā)展需要，如云山街道的毛竹園村，有6戶農(nóng)戶建房規(guī)劃新址碰到了47省道。
??????? 2、新村建設(shè)規(guī)劃啟動地塊規(guī)劃與土地利用總規(guī)、農(nóng)村土地承包政策的矛盾。
??????? 經(jīng)過調(diào)查，約有50的村莊建設(shè)規(guī)劃中的啟動地塊在土地利用總體規(guī)劃中的用途為待置換用地或基本農(nóng)田保護區(qū)，只有在辦理過農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后方可投入使用，而農(nóng)轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)少則幾個月，多則幾年，還不一定能辦下來（要等指標(biāo)允許），另一方面由于農(nóng)村30年不變的土地承包政策，新村規(guī)劃用地的調(diào)整、置換存在一定難度。
??????? 3、舊村改造實施困難。
??????? 目前從整體來看，農(nóng)村普遍存在空心村問題。99年以前在新的《土地管理法》實施以前，一戶多宅現(xiàn)象普遍，很多人家有老房又有新房，這些老屋大多是土木結(jié)構(gòu)的，由于年久失修及災(zāi)害等方面的原因，很多已成為破房、危房，無人居住，形成了名符其實的“空心村”。為合理、節(jié)約、珍惜及有效利用土地資源，空心村的整治，即舊村改造已迫在眉睫。按新的村莊建設(shè)規(guī)劃，新村的建設(shè)布局整齊有序，勢必打亂農(nóng)戶原有宅基劃分方式，但由于農(nóng)民經(jīng)濟承受能力及經(jīng)濟條件差距等原因，土地調(diào)整實施困難，舊村改造實施難度大。
??????? 二、建房審批手續(xù)繁瑣，時效較長，審批收費偏高。
??????? 目前農(nóng)民建房的正常審批程序，一般是農(nóng)民先打建房申請報告給村里，由村里統(tǒng)一送到鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、街道，再向國土資源部門領(lǐng)取農(nóng)戶建房審批表，而后又要先經(jīng)過規(guī)劃部門逐級審批，再經(jīng)國土資源管理部門審批，從建房用地申請到審批，少則幾個月，多則一兩年的時間，再加入有些村里、鄉(xiāng)政府及審批部門對建房審批主觀隨意性大，寬嚴(yán)無度，想批就批，不批就壓，造成多數(shù)村民對建房審批產(chǎn)生不滿。由于條件嚴(yán)，程序繁，時間長，審批難，“托關(guān)系，走后門”現(xiàn)象屢見不鮮，違章建房也時有發(fā)生。
??????? 盡管目前國
???????
??????? 土管理部門對農(nóng)戶建房已采取了零收費的政策，但農(nóng)戶建房仍需支付規(guī)劃部門的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計圖紙費、白蟻防治費等相關(guān)費用，約合700元/戶，部分農(nóng)民對此產(chǎn)生不滿，認(rèn)為建房審批收費偏高。
??????? 三、違法建房現(xiàn)象多。
??????? 當(dāng)前，農(nóng)村普遍存在違章建房現(xiàn)象，尤其在城郊村、城中村，這種現(xiàn)象更加突出。其主要原因是農(nóng)民建房的隨意性以及建房審批過程中種種條件的限制。農(nóng)民違章建房突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一是未批先建，又分為不批就建和邊批邊建兩種情況；二是少批多占；三是一戶多宅；四是擅自加層。
??????? 農(nóng)民建房中存在上述問題的原因
??????? 出現(xiàn)上述問題，主要有以下幾個方面的原因：
??????? 一、農(nóng)保率高。
??????? 蘭溪地區(qū)總農(nóng)保率為85.5，在金華地區(qū)是較高的，如此高的農(nóng)保率，意味著建設(shè)用地指標(biāo)少，基本農(nóng)田保護區(qū)的面積大，以官塘鄉(xiāng)為例，官塘鄉(xiāng)總農(nóng)保率為89.27，其中上李村的農(nóng)保率高達(dá)99.71，即除原有村莊為建設(shè)用地外，旁邊四周的田、山均為農(nóng)田保護區(qū)，而按《土地管理法》規(guī)定，基本農(nóng)田里是不允許建房的。
??????? 二、用地指標(biāo)緊張。
??????? 農(nóng)村人口在不斷增加，而土地是不可再生的資源，人多地少的矛盾原本就很突出，省、市下達(dá)的建設(shè)用地指標(biāo)原本有限，再加之，建設(shè)用地指標(biāo)的劃撥傾向工業(yè)園區(qū)，下?lián)艿睫r(nóng)民建房的指標(biāo)就更少了，可謂是僧多粥少，供需矛盾十分突出。