在設(shè)計(jì)—建造模式下，燃?xì)夥职贤饕袃煞N不同的計(jì)價(jià)方式：總價(jià)合同和單價(jià)合同。

在總價(jià)合同的計(jì)價(jià)方式下，投標(biāo)者按照業(yè)主在招標(biāo)文件內(nèi)提供的技術(shù)規(guī)范、工程量清單和招標(biāo)圖紙為基礎(chǔ)，考慮一些不可預(yù)見費(fèi)用，報(bào)出一個(gè)總價(jià)，在此價(jià)格下完成合同規(guī)定的全部工作。此種計(jì)價(jià)方式對項(xiàng)目的要求十分明確，招標(biāo)圖紙要達(dá)到施工圖的深度，技術(shù)規(guī)范也要明確。投標(biāo)者在投標(biāo)時(shí)須按標(biāo)書的全部要求，認(rèn)真核實(shí)工程數(shù)量，由于需要承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，并為不可預(yù)見的因素付出代價(jià)，因此一般報(bào)價(jià)略高。此種方式對業(yè)主較為有利，可以較好地控制工程費(fèi)用。一方面可以了解投標(biāo)者在投標(biāo)時(shí)的總價(jià)是如何計(jì)算得來的，便于工料測量師審查標(biāo)價(jià)；另一方面當(dāng)通貨膨脹物價(jià)上漲時(shí)，工程變更仍按已經(jīng)確定的單價(jià)計(jì)算。但燃?xì)夥职虒φ麄€(gè)工程的決策和運(yùn)作有很大的控制權(quán)，通過高效的組織管理和節(jié)約成本來贏利。

雖然控制費(fèi)用是工作的重點(diǎn)，但業(yè)主通常都希望項(xiàng)目能夠盡快完成，特別是商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，業(yè)主可能不會等到全部設(shè)計(jì)完成后才進(jìn)行招標(biāo)。如果由于招標(biāo)的工作范圍未能完全確定和招標(biāo)圖紙的設(shè)計(jì)深度因時(shí)間倉促未能詳盡，而工程量不能準(zhǔn)確確定時(shí)，業(yè)主則采用單價(jià)合同的計(jì)價(jià)方式。投標(biāo)者在投標(biāo)時(shí)，在工程量清單中填入各項(xiàng)的單價(jià)，以此單價(jià)并根據(jù)招標(biāo)圖紙的計(jì)算工程量或工程量清單已有的數(shù)量計(jì)算出的總價(jià)作為投標(biāo)報(bào)價(jià)之用。中標(biāo)后實(shí)施工程時(shí)，按實(shí)際完成的工程量進(jìn)行支付，在工程全部完工時(shí)以竣工圖和現(xiàn)場度量的工程量為依據(jù)作最后決算。對業(yè)主而言，單價(jià)合同可以減少招標(biāo)準(zhǔn)備工作，縮短時(shí)間，較快地實(shí)施項(xiàng)目，也鼓勵投標(biāo)者發(fā)揮自身的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢來提出替代方案以提高工效。對業(yè)主而言，風(fēng)險(xiǎn)是工程總價(jià)在工程最后決算前都是未知數(shù)。對投標(biāo)者而言，在對工程量計(jì)算規(guī)則完全了解的基礎(chǔ)上，可以將招標(biāo)圖紙、技術(shù)規(guī)范和工程量清單及工程量計(jì)算規(guī)則的相互關(guān)系及沖突充分發(fā)掘、合理利用，既可以降低標(biāo)價(jià)也同時(shí)埋下伏筆，以便在施工期間贏利，風(fēng)險(xiǎn)相對總價(jià)合同而言會小。

在澳門，多采用有限競爭性選擇招標(biāo)，招標(biāo)先對投標(biāo)者進(jìn)行資格預(yù)審。通常在投標(biāo)前一個(gè)月，由工料測量師發(fā)信給市場上的燃?xì)獬邪?，這樣做一是明確被邀請的燃?xì)獬邪淘敢鈪⒓油稑?biāo)，可以避免出現(xiàn)承包商拒絕投標(biāo)或承包商不想投標(biāo)但又不愿拒絕而報(bào)一個(gè)肯定比最低價(jià)高出許多的天價(jià)的情況；二是審核愿意投標(biāo)的承包商是否有投標(biāo)資格。

資格預(yù)審的一般要求包括：

①投標(biāo)者的財(cái)務(wù)狀況及其記錄；

②投標(biāo)者在其領(lǐng)域的綜合經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)；

③投標(biāo)者在同類項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)；

④投標(biāo)者的專業(yè)技術(shù)水平、人員素質(zhì)及質(zhì)量保證；

⑤業(yè)主與投標(biāo)者之間已有的業(yè)務(wù)關(guān)系等。

通常有4～5家公司通過預(yù)審進(jìn)入短名單。資格預(yù)審的目的是使所有被邀請投標(biāo)的投標(biāo)者具有或大體具有相同的綜合實(shí)力與履約能力，都能按業(yè)主的要求完成項(xiàng)目，在此前提下，就只能通過價(jià)格來定標(biāo)。如此安排，減少和避免了在決策過程中出現(xiàn)和發(fā)生過多個(gè)人行為和影響，保障了招標(biāo)程序的公平和公正，又符合經(jīng)濟(jì)效益原則。

投標(biāo)報(bào)價(jià)的決策過程就是在贏得項(xiàng)目與獲得最大利潤這兩者之間作出平衡，投標(biāo)者報(bào)價(jià)很高時(shí)，中標(biāo)概率很低；報(bào)價(jià)降低，中標(biāo)率提高，最高中標(biāo)概率約50％左右；但是當(dāng)報(bào)價(jià)低于評標(biāo)人認(rèn)為的報(bào)價(jià)極限時(shí)，隨著報(bào)價(jià)的降低，中標(biāo)概率反而降低。極其低的報(bào)價(jià)用于：打入一個(gè)市場(地域或技術(shù)上的)；挫敗強(qiáng)有力的競爭對手；獲得一個(gè)優(yōu)勢項(xiàng)目及贏得某個(gè)業(yè)主。高報(bào)價(jià)用于：由于工作飽和或想避開此類項(xiàng)目而避免贏得項(xiàng)目，但仍然顯示對投標(biāo)有濃厚的興趣(與拒絕投標(biāo)相反)；預(yù)計(jì)有高成本、高風(fēng)險(xiǎn)的因素存在；利用特權(quán)或優(yōu)勢來獲得額外利潤。在商言商，本著基于市場經(jīng)濟(jì)的理性做決策的原則，投標(biāo)者要考慮兩個(gè)因素：保證項(xiàng)目有利可圖，競爭對手中可能報(bào)的最低報(bào)價(jià)。

如果投標(biāo)者期望中標(biāo)，則最高投標(biāo)價(jià)格應(yīng)該是縮小與第二低標(biāo)價(jià)的差距，即險(xiǎn)勝第二標(biāo)。

6．2．1不平衡報(bào)價(jià)

為了使項(xiàng)目贏利更多一些，投標(biāo)者可從工程量清單中的分項(xiàng)定價(jià)來得到因現(xiàn)金流量的變化而產(chǎn)生的額外收益。如果一個(gè)項(xiàng)目的合同總價(jià)已定，那么對于承包商來說，在合同期限內(nèi)，越早獲得盡可能多的資金越有利。因此，投標(biāo)者普遍以前高后低的形式不平衡報(bào)價(jià)，前期實(shí)施的分項(xiàng)定價(jià)高，后期實(shí)施的分項(xiàng)定價(jià)低。但是這種做法也有一定風(fēng)險(xiǎn)：

①如果不平衡報(bào)價(jià)過分明顯，將會導(dǎo)致業(yè)主和顧問對投標(biāo)者財(cái)務(wù)狀況或動機(jī)產(chǎn)生懷疑，以至于將工程授予其他投標(biāo)者；

②如果業(yè)主和顧問按折現(xiàn)現(xiàn)金流量進(jìn)行計(jì)算，會發(fā)現(xiàn)如果以現(xiàn)值為基礎(chǔ)，沒有使用不平衡報(bào)價(jià)的投標(biāo)者的報(bào)價(jià)會更便宜一些；

③如果定價(jià)高的分項(xiàng)被減少甚至取消或定價(jià)低的分項(xiàng)有增加，投標(biāo)者中標(biāo)后贏利程度就會降低。

為了成功使用不平衡報(bào)價(jià)，投標(biāo)者必須結(jié)合具體項(xiàng)目的類型、業(yè)主及顧問的經(jīng)驗(yàn)，深入分析研究招標(biāo)文件，以期望發(fā)現(xiàn)那些可能變更加大的分項(xiàng)，對其中可能增加的分項(xiàng)定價(jià)高一些，對其中可能減少甚至取消的分項(xiàng)定價(jià)低一些。

6．2．2替代方案

在投標(biāo)時(shí)，針對業(yè)主要求，經(jīng)分析研究招標(biāo)圖紙，在占標(biāo)價(jià)比重大的施工內(nèi)容上，結(jié)合投標(biāo)者的特長和對該項(xiàng)目的創(chuàng)造性解釋和理解，對原設(shè)計(jì)進(jìn)行修改、優(yōu)化，考慮替代方案來滿足工程原本目的，可大幅地降低標(biāo)價(jià)，提高中標(biāo)概率。投標(biāo)者在回標(biāo)文件中可不作替代方案的建議而待中標(biāo)再提出，或只出示替代方案的原則性結(jié)論，不必詳細(xì)但方法可行及可以量化。預(yù)先減去部分因替代方案而省下的工程成本，待中標(biāo)后才跟業(yè)主正式提交詳細(xì)設(shè)計(jì)。替代方案須滿足以下原則：

①替代方案要有十足的把握獲得政府批準(zhǔn)。如果替代方案不能得到政府批準(zhǔn)，或需滿足諸多附加條件才批準(zhǔn)，則項(xiàng)目無論是在工期上還是成本上都會風(fēng)險(xiǎn)大增。

②替代方案要有較高機(jī)會獲得業(yè)主和設(shè)計(jì)顧問的接受。替代方案節(jié)省資金較多，成本降低顯而易見，業(yè)主心儀，設(shè)計(jì)顧問難以拒絕。

③替代方案根據(jù)投標(biāo)者以往經(jīng)驗(yàn)切實(shí)可行，投標(biāo)者有足夠的資料支持，有信心準(zhǔn)確地估算成本。而且不牽涉投標(biāo)者不熟悉的材料、設(shè)備或施工工藝。

替代方案獲得業(yè)主接受后，對該部分施工內(nèi)容就很難再提出索賠，無論是時(shí)間還是資金。投標(biāo)時(shí)由于時(shí)間緊迫，方案策劃倉促，投標(biāo)者在競標(biāo)心切的情況下，把表面上可行的替代方案可省下的成本部分或全部在標(biāo)價(jià)中減去，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)還是極大的。因此，替代方案的成功及其質(zhì)量真正反映承包商的綜合經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)實(shí)力。

任何投標(biāo)定價(jià)方法都是市場經(jīng)濟(jì)條件下正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)行為，存在著風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐證明，只有使用得當(dāng)，才會給承包商帶來較大的贏利。

在設(shè)計(jì)—建造模式下，燃?xì)夤こ讨付ǚ职淘谑盏綐I(yè)主的中標(biāo)函后，就正式開始項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工工作了。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作主要有兩部分，一是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)報(bào)建。燃?xì)夤こ讨付ǚ职虒I(yè)主的建設(shè)要求轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)圖紙及文件，并提交政府部門審批并獲得批準(zhǔn)及施工許可；如果政府部門不批準(zhǔn)或有條件批準(zhǔn)，則需根據(jù)審批意見作出修改后再報(bào)批，直至完全符合政府部門的全部要求。在項(xiàng)目竣工時(shí)，向政府部門提交竣工圖，申請工程竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后由政府部門發(fā)出使用許可。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的另一部分就是設(shè)計(jì)深化。設(shè)計(jì)深化是在招標(biāo)圖紙和報(bào)建圖紙的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際施工的需要制作施工詳圖，還包括進(jìn)行綜合管線圖和綜合土建圖的協(xié)調(diào)。

綜合管線圖是按事先統(tǒng)籌的繪圖規(guī)則，將樓宇設(shè)備設(shè)施中各種管線(通常包括通風(fēng)空調(diào)、消防、供電、給排水及燃?xì)?的施工平面布置圖疊合在一張圖上，對于管線復(fù)雜的部位在平面不能完全表達(dá)清晰的情況下還要繪制部分剖面圖，然后對各管線路徑及標(biāo)高進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)完成后的圖紙?jiān)俜祷亟o各樓宇設(shè)備專業(yè)分包商進(jìn)行確認(rèn)，經(jīng)調(diào)整及最終確認(rèn)后，將綜合管線圖報(bào)送建筑師審批。經(jīng)批準(zhǔn)后，各分包商據(jù)此施工。綜合土建圖功能類似，在綜合管線圖的基礎(chǔ)上，把樓宇設(shè)備各專業(yè)管線的管井及穿越建筑結(jié)構(gòu)樓板、墻身及橫梁時(shí)需要預(yù)留的孔洞的準(zhǔn)確位置疊合在一張結(jié)構(gòu)平面圖上，進(jìn)行統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)并獲得結(jié)構(gòu)工程師的同意，并將該圖紙?zhí)峤唤ㄖ熍鷾?zhǔn)后指導(dǎo)施工。

設(shè)計(jì)深化的目的就是要確保建筑資源能最有效地被利用。各個(gè)專業(yè)自身的設(shè)計(jì)思想在深化設(shè)計(jì)中加以協(xié)調(diào)，建筑師考慮的是空間布局和美學(xué)效果，結(jié)構(gòu)工程師關(guān)心的是整體結(jié)構(gòu)形式和安全性，樓宇設(shè)備及燃?xì)庠O(shè)計(jì)師則著眼于系統(tǒng)的安全可靠和持續(xù)有效。通過建筑師、結(jié)構(gòu)、樓宇設(shè)備及燃?xì)鈱I(yè)設(shè)計(jì)師的共同努力，致力謀求技術(shù)與建筑的和諧，其中包括將樓宇設(shè)備和燃?xì)庀到y(tǒng)納入所建空間之內(nèi)，樓宇設(shè)備和燃?xì)庀到y(tǒng)與所處的環(huán)境之間的協(xié)調(diào)，樓宇設(shè)備和燃?xì)庀到y(tǒng)各組成部分之間的完美協(xié)調(diào)，做到布局更合理，功能更完善，商業(yè)價(jià)值最大化。

工程施工的流程及工作包括：計(jì)劃、報(bào)審、協(xié)調(diào)、施工、驗(yàn)收、付款及交付等。

7．2．1計(jì)劃

施工計(jì)劃是燃?xì)夥职谈鶕?jù)總承包商的總進(jìn)度計(jì)劃向建筑師提供燃?xì)庀到y(tǒng)施工計(jì)劃表及材料、圖紙和施工方案的報(bào)審計(jì)劃表，經(jīng)建筑師批準(zhǔn)后，成為一個(gè)對雙方都有約束力的文件。

7．2．2報(bào)審

施工報(bào)審是燃?xì)夥职谈鶕?jù)報(bào)審計(jì)劃的安排，將施工資料提交給建筑師審批，使得施工合法化，有據(jù)可依。建筑師則按報(bào)審資料對施工進(jìn)行管理與監(jiān)控。施工報(bào)審一般包括材料報(bào)審、圖紙報(bào)審、施工方案報(bào)審等。

材料報(bào)審是指按照合同中技術(shù)規(guī)范所載明的規(guī)格，對項(xiàng)目所使用的材料設(shè)備，逐一向建筑師提供相關(guān)的產(chǎn)品目錄、質(zhì)量證書、產(chǎn)地、工程業(yè)績參考甚至樣板等資料。材料只有獲得建筑師的書面批準(zhǔn)后方可下單訂貨，組織送貨到工地，申請驗(yàn)貨及收貨，并在工程中使用。

圖紙報(bào)審是燃?xì)夥职谈鶕?jù)施工計(jì)劃表、現(xiàn)場進(jìn)度及圖紙報(bào)審計(jì)劃表的安排，進(jìn)行設(shè)計(jì)深化并制作施工圖紙，并將施工圖提交給建筑師審批。

施工方案報(bào)審是燃?xì)夥职烫峤还こ淌┕?zhí)照、注冊燃?xì)夤こ處焾?zhí)照、項(xiàng)目組織架構(gòu)、項(xiàng)目管理人員履歷、施工人員資格(如焊工證)、焊接工藝規(guī)程、施工方案、吹掃程序、測試程序及安全計(jì)劃書等文件給建筑師進(jìn)行批準(zhǔn)，施工中按批準(zhǔn)的文件執(zhí)行。

7．2．3協(xié)調(diào)

協(xié)調(diào)是項(xiàng)目實(shí)施過程中，對有關(guān)施工計(jì)劃、報(bào)審、圖紙、材料、方案、質(zhì)量、安全、驗(yàn)收、付款等具體事項(xiàng)作出協(xié)商和執(zhí)行，正式協(xié)調(diào)方式有：召開會議，包括定期工地會議和工作坊形式的小組討論；聯(lián)合工地巡查；文件協(xié)調(diào)方式則是根據(jù)合同的規(guī)定，分包商就具體事項(xiàng)以書面形式提出，這種方式有其固定的格式和特點(diǎn)，便于記錄和跟進(jìn)。協(xié)調(diào)文件包括：要求建筑師提供設(shè)計(jì)資料的函件、對駐工地建筑師或駐工地樓宇設(shè)備工程師的口頭指示加以確認(rèn)的確認(rèn)函、工地備忘錄、進(jìn)度報(bào)告及施工日報(bào)等。

7．2．4施工

施工是組織人力、工具及材料，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，在工地上安全有序地開展工程作業(yè)。在大規(guī)模施工前，燃?xì)夥职绦璋春贤韧瓿梢粋€(gè)工程樣板。工程樣板是根據(jù)批準(zhǔn)的施工圖，在臨時(shí)樣板房中完成一個(gè)燃?xì)馑性O(shè)備(燃?xì)夤艿?、閥門、調(diào)壓器、燃?xì)獗砑八信浼?的安裝；在樣板房的一個(gè)示范廚房內(nèi)完成相關(guān)燃?xì)夤艿?、閥門、熱水器及其煙管等安裝；在裙樓內(nèi)一組樓宇設(shè)備管線中安裝一段燃?xì)夤艿溃ü艿乐Ъ芗胺栏推岬?。完成工程樣板的目的是檢驗(yàn)分包商的用料和做工，并訂明工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。工程樣板若不符合建筑師的要求，則須按其意見整改直至符合要求。工程樣板獲得建筑師批準(zhǔn)后，作為檢驗(yàn)員現(xiàn)場驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。每一項(xiàng)工作在完成并自檢合格后，燃?xì)夥职滔蚪ㄖ煱l(fā)出檢驗(yàn)申請表，并附上經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖及自檢報(bào)告，提出驗(yàn)收申請，由建筑師指派檢驗(yàn)員到場驗(yàn)收。若其認(rèn)為合格，則在檢驗(yàn)申請表上簽署，如不合格則會簽發(fā)不合格報(bào)告，燃?xì)夤こ讨付ǚ职绦枰模瓿珊笤偕暾垯z驗(yàn)，直至合格。施工管理的基本要求是費(fèi)用在預(yù)算內(nèi)并保質(zhì)按期完工。

7．2．5付款

工程進(jìn)度款的申請是按照合同規(guī)定的支付方式(中期付款或里程碑付款)，由燃?xì)夥职烫岢鐾瓿傻墓ぷ髁棵骷?xì)及證明文件，要求業(yè)主付款。工料測量師在收到申請后，根據(jù)駐工地樓宇設(shè)備工程師對現(xiàn)場完成工作量的簽證而作出評估，按照到期的所有款項(xiàng)減去之前已支付的款項(xiàng)和保固金，并與分包商達(dá)成共識后向建筑師提交支付建議書，由建筑師通知業(yè)主付款，總承包商在收到業(yè)主支付的有關(guān)款項(xiàng)后14d內(nèi)，支付款項(xiàng)給燃?xì)夥职?。一般總價(jià)合同進(jìn)度款的支付是按照工程的完成形象進(jìn)度百分比來確定，對工程量的測量無需特別精確，而單價(jià)合同進(jìn)度款的支付則必須以完成的工程量來精確計(jì)算。

相對而言，中期付款花費(fèi)了業(yè)主和分包商較多的時(shí)間和資源，但無助于工程進(jìn)度，反而可能制造沖突，結(jié)果是雙方各出奇謀，分包商總是千方百計(jì)多計(jì)量以便早收款，業(yè)主總是想方設(shè)法少計(jì)量以便遲付款。

里程碑付款方式指按項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)置一定數(shù)量的進(jìn)度里程碑作為合同分段目標(biāo)和支付時(shí)間點(diǎn)，一般在開工前支付一筆預(yù)付款。采用里程碑付款方式，雙方都清楚什么時(shí)候付多少款，有利于資金籌措和簡化付款程序。

對有關(guān)工程變更的索賠，燃?xì)夥职堂吭孪蚩偝邪?抄送建筑師及工料測量師)提交一份索賠額外費(fèi)用的賬目及上月內(nèi)發(fā)生的建筑師指令所引起的額外費(fèi)用。燃?xì)夥职掏瑫r(shí)提交有關(guān)索賠及額外費(fèi)用的詳細(xì)資料及賬目拆分。當(dāng)工料測量師要求時(shí)，燃?xì)夥职踢€需提供承包費(fèi)用的訂貨單、發(fā)票、收據(jù)等證明文件，以便核對。

工程變更是項(xiàng)目永恒的話題，變更引致工程成本變化，作為分包商來講，也是一個(gè)贏利的機(jī)會。一般來說，變化越大，贏利的機(jī)會越大。索賠是一種有據(jù)可依的合同履行活動，是尋求合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的重新分配，當(dāng)合同雙方對索賠依據(jù)、內(nèi)容、方式有爭議時(shí)相互協(xié)商，通過有效的溝通、談判達(dá)成一致。對有關(guān)變更的索賠，逐漸成為工程管理合同各方，尤其是分包商必不可少的維護(hù)其經(jīng)濟(jì)利益的最重要的管理行為。工程索賠的成功及其質(zhì)量反映燃?xì)夥职痰墓芾硭胶湍芰Α?/div>